Een andere woning lijkt je wel wat. Je wilt je eerste eigen huis kopen. Of misschien ben je er klaar voor om je huidige stulpje te verruilen voor iets nieuws. Maar hoeveel kun jij eigenlijk besteden aan een woning? Welke prijsrange kun je op Funda aanhouden? En is die ene droomwoning financieel gezien binnen bereik of niet? Ontdek in dit artikel waar jouw maximale hypotheek van afhangt. En goed nieuws: dankzij de nieuwe leennormen in 2024 kun je misschien extra lenen.
Wat is bepalend voor jouw maximale hypotheek?
De hypotheek die je kunt afsluiten, is altijd aan een maximum gebonden. Je kunt dus niet altijd lenen wat je voor ogen hebt. Door de leennormen van de overheid kun je maximaal een bepaald bedrag lenen. Het doel van die leennormen is dat je een lening afsluit die verantwoord is met jouw inkomen en andere factoren. Dat verkleint de kans dat je de maandlasten na een tijdje niet meer kunt betalen.
Je maximale hypotheek hangt af van deze factoren:
- je maandelijkse inkomen (en eventueel dat van je partner);
- de waarde van het huis dat je koopt;
- het energielabel van de woning die je koopt;
- de actuele rentes;
- het aantal jaar tot je pensioen;
- eventuele schulden (zoals een studieschuld, roodstand of een private-lease-auto).
Je maximale hypotheek berekenen, hoe doe je dat?
Je hypotheekopties berekenen is niet zomaar een invulsom die je op een kladblaadje even maakt. Gebruik bij voorkeur een online tool om je maximale hypotheek berekenen. Zo’n tool neemt alle belangrijke factoren mee, waardoor je een goed beeld krijgt hoeveel jij precies kunt lenen.
Hieronder lichten we elk van de factoren toe om duidelijk te maken hoe zo’n maximale-hypotheek-berekening precies in zijn werk gaat.
1. Je maandelijkse inkomen
Je hypotheekaanbieder wil er zeker van zijn dat je met jouw inkomen je hypotheeklasten kunt betalen. Nu én in de toekomst. Daarom doen geldverstrekkers altijd een inkomenstoets. Hiervoor kijken ze naar je standaard maandsalaris. Maar ook een aantal vaste extra inkomstenposten tellen mee, zoals een dertiende maand, een jaarlijks terugkerende bonus of vakantiegeld.
De meest gunstige situatie is dat jij een vast contract hebt. Maar een tijdelijk contract hoeft zeker geen roet in het eten te gooien voor de hypotheek. Je werkgever kan een intentieverklaring voor je ondertekenen, waardoor jouw inkomen met een tijdelijk contract alsnog meetelt alsof je een vast contract hebt. Daardoor kun je net zoveel lenen als wanneer je wel een vast contract had gehad.
Let op: voor ondernemers tellen de jaarcijfers
Werk jij of werkt je partner als zzp’er? Voor ondernemers wordt de inkomensberekening op een andere manier gedaan. Als ondernemer kun je geen loonstrook overhandigen. Ook verdien je niet elke maand hetzelfde bedrag. Daarom kijkt de geldverstrekker in dit geval naar je jaarcijfers van de afgelopen 3 jaar. Het gemiddelde daarvan is je toetsinkomen. Was je jaaromzet in het laatste jaar lager? Dan telt je omzet van het laatst jaar als toetsinkomen.
Ben je minimaal 1 jaar maar nog geen 3 jaar ondernemer? Dan kun je soms alsnog een hypotheek krijgen. De geldverstrekker bekijkt dan wat jij eerder in loondienst verdiende. Jouw toetsinkomen is dan gebaseerd op je jaarcijfers voor 1 of 2 jaar én je eerdere inkomen in loondienst. Ook kijkt de bank hierbij o.a. naar de branche die je werkt en de kansen die jij hebt op de huidige arbeidsmarkt.
2. De waarde van het huis
Verder geldt dat je in principe niet méér dan 100% van je woningwaarde mag lenen. Daarom is ook de taxatiewaarde van je nieuwe huis belangrijk voor je maximale hypotheek. Als je overbiedt op een huis, kan dit soms nog best spannend zijn. Wanneer je meer hebt geboden dan het huis volgens de taxatie waard is, kun je mogelijk niet de volledige woningwaarde met hypotheek financieren.
Er zijn 3 situaties waarin je wél meer kunt lenen dan 100%:
- Ga je je woning verbouwen en maakt de verbouwing je huis meer waard? Dan kijkt de geldverstrekker niet naar de huidige woningwaarde, maar naar de waarde van je huis na de verbouwing. Als je de extra hypotheek gebruikt voor bijvoorbeeld een uitbouw, kun je dus mogelijk meer lenen. Die hogere hypotheek wordt wel aan je inkomen getoetst.
- Koop je een energiezuinige woning? Dan kun je daar meer hypotheek voor krijgen dan als je een woning met een lager energielabel koopt. Daarover verderop meer.
- Koop je juist een woning met een laag energielabel en wil je die verduurzamen? Dan kun je voor die verduurzaming extra hypotheek krijgen. Hoe lager het huidige energielabel, hoe meer je kunt lenen voor verduurzaming.
3. Het energielabel
Sinds 2024 gelden de nieuwe leennormen. Daarbij hangt het bedrag dat je kunt lenen onder andere af van het energielabel van je woning. Het komt op twee dingen neer:
- Voor woningen met een gunstig energielabel kun je meer lenen voor de aankoop van het huis.
- Voor woningen met een laag energielabel kun je extra hypotheek krijgen om de woning te verduurzamen. Voorwaarde is wel dat je het extra geleende bedrag ook echt voor verduurzaming gebruikt.
De bedragen die je in 2024 extra kunt lenen voor de aankoop of verduurzaming van het huis zijn als volgt:
| Energielabel | Wat kun je extra lenen voor de aankoop (t.o.v. label E, F of G)? | Wat kun je extra lenen voor verduurzaming van het huis? |
| A++++ met energieprestatiegarantie voor min. 10 jaar | € 50.000 | € 0 |
| A++++ | € 40.000 | € 0 |
| A+++ | € 30.000 | € 10.000 |
| A+ of A++ | € 20.000 | € 10.000 |
| A of B | € 10.000 | € 10.000 |
| C of D | € 5.000 | € 15.000 |
| E, F of G | € 0 | € 20.000 |
Deze leennormen maken het extra aantrekkelijk om een energiezuinige woning te kopen óf om een minder energiezuinig huis direct te verduurzamen. De extra bedragen die hier genoemd worden, zijn niet inkomensafhankelijk.
4. De actuele rentes
Hoe lager de huidige rentes staan, hoe meer je kunt krijgen aan hypotheek. De rente die je betaalt is immers een belangrijk onderdeel van je maandlasten. Hoe meer maandlasten je betaalt, hoe hoger je inkomen moet zijn om die te kunnen dragen. Daarom kun je met hetzelfde inkomen een hogere hypotheek krijgen wanneer de rentes lager staan dan als die hoog staan.
Maak je niet druk over lastige rekensommen. Als je je maximale hypotheek berekent via de tool van Hypotheek.nl, dan worden de huidige rentes al in de berekening meegenomen.
5. Het aantal jaar tot je pensioen
Komt jouw pensioen langzaamaan dichterbij? Dan heeft dat gevolgen voor je maximale hypotheek? Als je pensioen over maximaal 10 jaar ingaat, kijkt de hypotheekaanbieder deels naar je pensioeninkomen. Dan telt niet alleen je salaris mee, maar ook je toekomstige inkomen uit je pensioen en de AOW.
Over het algemeen kun je hierdoor vanaf je 57e minder hypotheek krijgen dan voor die tijd. Het pensioeninkomen ligt namelijk voor de meeste mensen lager dan hun gebruikelijke inkomen.
6. Eventuele schulden
Als je al schulden hebt, zoals een studieschuld of een creditcardschuld, kun je minder hypotheek krijgen. Gelukkig hoeven schulden een hypotheekaanvraag niet in de weg te zitten. Wel valt je maximale hypotheek lager uit als je leningen hebt lopen. Daarom loont het soms om je lening – als dat mogelijk is – af te lossen. Zo kun je meer hypotheek krijgen.
Onder “schulden” valt trouwens meer dan je misschien denkt. Onder meer de volgende typen schulden of leningen hebben invloed op je maximale hypotheek:
- studieschuld;
- creditcardschuld;
- persoonlijke lening of doorlopend krediet;
- op afbetaling gekochte producten;
- private-lease-auto;
- roodstand bij de bank.
Dus: hoeveel is jouw maximale hypotheek?
Een maximale hypotheek bestaat niet voor niets. Hiermee willen de overheid en geldverstrekkers voorkomen dat jij meer leent dan verantwoord is.
Wil je precies weten hoeveel jij kunt lenen voor een nieuwe woning? Een hypotheekadviseur van Hypotheek.nl kan dit voor jou uitrekenen op basis van je persoonlijke informatie en cijfers. Zo weet je direct voor welke koopsom jij je Funda-zoekactie kunt starten.
—
Meta-titel en meta-tekst:
Hoeveel kun jij lenen voor een huis? Helder uitgelegd! Wil je weten hoeveel jouw maximale hypotheek is? Dit artikel geeft je uitgebreide uitleg over de factoren die jouw leenopties bepalen. Lees alle info.